ประกาศ สคบ. เรื่องสัญญาเช่าฉบับใหม่ปี 2568 บังคับใช้กับใคร

ใช้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือคนละอาคาร ครอบคลุมหอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า บ้านเช่า และคอนโดที่ปล่อยเช่าหลายห้อง

เก็บค่าไฟหน่วยละ 8 บาทได้ไหม

ไม่ได้ ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจริง และต้องระบุวิธีคิดไว้ในสัญญาให้ชัดเจน หากต้องการรายได้ส่วนเพิ่มให้แยกเป็นค่าบริการส่วนกลางเป็นรายการต่างหาก

เก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้เท่าไหร่

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้ารวมกันต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน และต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่สิ้นสุดสัญญาและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนโดยไม่มีความเสียหาย

ผู้เช่าค้างค่าเช่า ตัดน้ำตัดไฟได้ไหม

ไม่ได้ ผู้ให้เช่าจะระงับการจ่ายน้ำหรือไฟฟ้า ปิดกั้นทางเข้าออก หรือยึดหน่วงทรัพย์สินของผู้เช่าเพื่อบังคับให้ชำระหนี้ไม่ได้ ต้องดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมาย

ถ้าสัญญาไม่เป็นไปตามประกาศจะเกิดอะไรขึ้น

ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศจะใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และผู้ฝ่าฝืนมีโทษสูงสุดจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง เช็ก 12 ข้อ

สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง — เช็กสัญญาของคุณ 12 ข้อ

ถ้าคุณปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป กฎหมายมองว่าคุณคือ “ผู้ประกอบธุรกิจ” และสัญญาเช่าของคุณถูกควบคุมโดยประกาศของ สคบ. โดยตรง — สัญญาที่ใช้ต่อกันมาหลายปีจำนวนมากมีข้อที่ขัดกับประกาศฉบับใหม่โดยเจ้าของไม่รู้ตัว

เรื่องนี้เกี่ยวกับคุณหรือเปล่า

ประกาศนี้ใช้กับใคร (จากตัวประกาศ ข้อ ๔): ผู้ให้เช่า อะพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า บ้านเช่า คอนโด หรือที่พักเรียกชื่ออื่นเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป นับรวมทุกอาคาร (3 ห้องกระจาย 3 ตึกก็เข้าข่าย) รวมถึงการปล่อยเช่าผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์ · ไม่รวม "หอพัก" ที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 (หอนักศึกษาที่ขึ้นทะเบียนกับ พม.) และโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายของตัวเองวางหลักเรื่องเงินประกันและค่าน้ำค่าไฟทำนองเดียวกัน — ในภาษาพูดคนเรียกที่พักให้เช่าทุกแบบว่า "หอพัก" บทความนี้จึงใช้คำนั้น แต่ถ้าหอของคุณจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก ให้ใช้แบบสัญญาตามกฎหมายฉบับนั้นแทน

ใครถูกบังคับ	ผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ฉบับเดิมปี 2562 เริ่มที่ 5) ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือคนละอาคาร — หอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า บ้านเช่า คอนโดที่ปล่อยหลายห้อง
ฉบับที่ใช้อยู่	ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ใช้แทนฉบับ พ.ศ. 2562
สัญญาออนไลน์	ครอบคลุมสัญญาอิเล็กทรอนิกส์ด้วย ไม่ใช่เฉพาะสัญญากระดาษ
ถ้าไม่ทำตาม	ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศ ใช้บังคับไม่ได้ · โทษสูงสุด จำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

6 เรื่องที่เจ้าของหอพลาดบ่อยที่สุด

1. ค่าน้ำ–ค่าไฟ เก็บเกินอัตราจริงไม่ได้

เรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บจริง และ ต้องระบุวิธีคิดไว้ในสัญญา พร้อมอัตราต่อหน่วย การเขียนลอย ๆ ว่า “ตามที่ผู้ให้เช่ากำหนด” หรือเหมาหน่วยละ 8 บาท คือจุดที่ถูกร้องเรียนมากที่สุด (ดูตัวเลขเพดานและวิธีคิดหอมิเตอร์รวมที่ ค่าไฟหอพักเก็บได้หน่วยละกี่บาท 2569 และ ค่าน้ำหอพักคิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569)

กระทบรายได้จริง: ถ้าเคยคิดค่าไฟหน่วยละ 7–8 บาทแล้วต้องปรับลงมาตามอัตราจริง รายได้ส่วนนั้นจะหายไป ทางแก้ที่ถูกต้องคือแยก “ค่าบริการส่วนกลาง” เป็นรายการต่างหากในบิล ไม่ใช่บวกซ่อนไว้ในค่าไฟ

2. เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกันไม่เกิน 3 เดือน

คิดจากค่าเช่ารายเดือน ทางที่ปลอดภัยที่สุดคือยึดแบบเดิม เงินประกัน 1 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งอยู่ในกรอบทั้งสองฉบับ

3. คืนเงินประกันภายใน 7 วัน

เมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้เช่าส่งมอบห้องคืนโดยไม่มีความเสียหาย ต้องคืนภายใน 7 วัน ถ้าจะหักต้องมีหลักฐานความเสียหายชัดเจนและแจ้งรายการเป็นหนังสือ — เก็บภาพถ่ายสภาพห้องและเลขมิเตอร์วันเข้าอยู่ไว้เสมอ

4. ห้ามตัดน้ำตัดไฟเพื่อบีบให้จ่าย

ผู้เช่าค้างค่าเช่าต้องใช้กระบวนการตามกฎหมาย จะระงับน้ำ ไฟ ปิดกั้นทางเข้าออก หรือยึดของในห้องเองไม่ได้ และข้อสัญญาที่เขียนให้ทำแบบนั้นใช้บังคับไม่ได้

5. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้ โดยแจ้งล่วงหน้า 30 วัน

เป็นสิทธิตามประกาศ จะเขียนตัดสิทธินี้ออกไม่ได้

6. ใบแจ้งหนี้ต้องล่วงหน้า และต้องมีหลักฐานรับเงิน

ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนวันครบกำหนดชำระ แสดงรายการและเลขมิเตอร์ที่ใช้คิดให้ชัดเจน และออกหลักฐานการรับเงินทุกครั้งที่เก็บ

เช็กลิสต์ 12 ข้อ — เอาสัญญาที่ใช้อยู่มาตรวจทีละข้อ

ติ๊กข้อที่สัญญาของคุณมีครบแล้ว ระบบจะนับคะแนนให้ทันที (ข้อมูลอยู่ในเครื่องคุณเท่านั้น)

ข้อที่ติ๊กไม่ได้ คือข้อที่อาจใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้เลยเมื่อมีข้อพิพาท — แก้ตอนนี้ถูกกว่าแก้ตอนขึ้นศาลเสมอ

อยากได้ไฟล์ฉบับเต็มไปตรวจสัญญาของคุณ?

คู่มือสรุปกฎหมาย + เช็กลิสต์ 12 ข้อ + โครงร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่แบบเติมข้อมูลเอง
ทักมาขอทางไลน์ได้เลย ส่งให้ฟรี ไม่มีเงื่อนไข

ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญา Word/PDF หรือขอทางไลน์

ใช้ระบบร่างสัญญาให้ — เริ่มฟรี →ให้ทีมติดตั้งให้ฟรี

ถ้าไม่อยากร่างสัญญาเองทุกห้อง

เจ้าของหอที่มีห้องเยอะจะเจอปัญหาเดียวกัน คือแก้สัญญาให้ถูกต้องหนึ่งครั้ง แต่ต้องพิมพ์ใหม่ทั้งหอ และทุกครั้งที่ผู้เช่าย้ายเข้า–ย้ายออกก็ต้องทำใหม่อีก

WeLive ร่างสัญญาเช่าให้อัตโนมัติทั้งฉบับจากข้อมูลห้องที่มีอยู่แล้ว — เติมชื่อผู้เช่า เลขห้อง ค่าเช่า เงินประกัน เรทน้ำไฟให้ครบ แก้ได้ทุกข้อ พิมพ์ลงนามได้ทันที เลขที่สัญญารันอัตโนมัติ ต่อสัญญาคลิกเดียว และเก็บไว้ในระบบไม่หายไปกับแฟ้ม

ระบบทำงานบนไลน์ที่ผู้เช่าใช้อยู่แล้ว ออกบิล ตรวจสลิป ทวงค่าเช่าอัตโนมัติได้ในที่เดียวกัน — หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา

ดูระบบ WeLive อ่านคู่มือเจ้าของหอ

อ้างอิง: ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง วันที่ 6 มิถุนายน 2568 มีผลเมื่อพ้น 90 วัน (4 กันยายน 2568) ไฟล์ประกาศจาก สคบ. · ข้อสงวน: เนื้อหานี้เป็นการสรุปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ก่อนนำไปใช้จริงควรตรวจทานกับแบบสัญญามาตรฐานฉบับทางการและ/หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ
แหล่งอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ocpb.go.th · สายด่วน สคบ. 1166 · สภาองค์กรของผู้บริโภค 1502