เงินประกันหอพัก ห้องเช่า ต้องคืนภายในกี่วัน 2569 — ได้คืนไหม เก็บได้กี่เดือน หักอะไรได้
- เก็บได้เท่าไร: เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกัน ไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่า เช่น ประกัน 2 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน
- นับวันอย่างไร: ตัวบทเขียนว่า "ภายในเจ็ดวัน" และ "ภายในสิบสี่วัน" ไม่มีคำว่าวันทำการ เสาร์–อาทิตย์นับรวม
- ค่าโอนเงินคืน เป็นภาระของเจ้าของหอ ไม่ใช่หักจากเงินประกันของผู้เช่า
- ผู้เช่าที่ไม่ได้เงินคืนตามกำหนด: ทวงเป็นลายลักษณ์อักษร → ร้องเรียน สคบ. 1166 → ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค ซึ่งได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมในการยื่นฟ้อง
กฎหมายเขียนไว้ว่าอย่างไร
เรื่องเงินประกันอยู่ในประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (ราชกิจจานุเบกษา 6 มิ.ย. 2568) มีผลบังคับตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป นับรวมทุกอาคาร ไม่ว่าจะเรียกว่าหอพัก ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า หรือคอนโดปล่อยเช่า รวมถึงที่ปล่อยเช่าผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์ ยกเว้นหอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 และโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายของตัวเอง (ดูตารางในหัวข้อถัดไป)
ถ้อยคำที่ใช้ตัดสินข้อพิพาทจริง ๆ อยู่ใน ข้อ 10 ของแบบสัญญามาตรฐาน (แบบ ก) ที่ สคบ. เผยแพร่ ซึ่งเขียนไว้ว่า
(ก) หากผู้บริโภคไม่ได้ทำความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้บริโภคแจ้งให้ทราบ
(ข) หากผู้บริโภคทำความเสียหาย … ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิหักค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไปเพื่อแก้ไขความเสียหาย … และเมื่อได้หักค่าใช้จ่ายจากเงินประกันแล้ว ให้คืนเงินประกันที่เหลือภายในสิบสี่วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว”
| กรณี | ต้องคืนภายใน | เริ่มนับจาก |
|---|---|---|
| คืนห้องแล้ว ไม่ตรวจ ไม่มีข้อโต้แย้ง | ทันที | วันที่สัญญาสิ้นสุด |
| ขอตรวจห้องก่อน แล้วไม่พบความเสียหาย | 7 วัน | วันที่สัญญาสิ้นสุด และ ได้กลับเข้าครอบครองห้อง (แล้วแต่วันไหนหลังสุด) |
| พบความเสียหาย หักค่าซ่อมแล้วคืนส่วนที่เหลือ | 14 วัน | วันเดียวกับข้างบน |
ถ้าผู้เช่าใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด กำหนดคืนเงินประกันยังนับแบบเดียวกัน คือจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืน ส่วนค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไว้ต้องคืนภายใน 7 วันนับแต่วันบอกเลิก เงื่อนไขและตัวอย่างคำนวณของกรณีนี้อยู่ใน ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา ริบเงินประกันได้ไหม
เก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้เท่าไร
จะคืนให้ถูก ต้องเก็บให้ถูกตั้งแต่วันเข้าอยู่ เพดานขึ้นกับว่าที่พักของคุณอยู่ใต้กฎหมายฉบับไหน และตัวเลขที่กฎหมายดูคือ เงินประกันบวกค่าเช่าล่วงหน้า ไม่ใช่เงินประกันอย่างเดียว (หลายหอเรียกเงินประกันว่า "มัดจำ" หรือ "ค่ามัดจำห้อง" ในบทความนี้หมายถึงเงินก้อนเดียวกัน คือเงินที่วางไว้ประกันความเสียหายและได้คืนตอนย้ายออก ไม่รวมเงินจองห้องก่อนทำสัญญา)
| ที่พักของคุณเป็นแบบไหน | เก็บได้สูงสุด | ต้องคืนเงินประกันเมื่อไร |
|---|---|---|
| ห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า คอนโดปล่อยเช่า ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (สัญญาไม่เกิน 3 ปี) ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 | เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมกัน ไม่เกิน 3 เดือน ของค่าเช่า | 7 วัน (ไม่มีความเสียหาย) · 14 วัน (หักค่าซ่อมแล้ว) |
| หอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 (หอนักเรียน นักศึกษา) มาตรา 10–11 | เงินประกัน ไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน · ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน และต้องนำไปตัดเป็นค่าเช่า 3 เดือนสุดท้าย | ในวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด หลังหักค่าเสียหายต่อทรัพย์สินของหอ |
| ปล่อยเช่า 1–2 ห้อง ไม่เข้าประกาศ สคบ. ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และข้อสัญญา | ตามที่ตกลงกันในสัญญา | ตามที่สัญญาเขียน — ใช้เกณฑ์ 7 / 14 วันเป็นแนวทางได้ จะไม่มีเรื่องเถียงทีหลัง |
สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปีที่ชำระค่าเช่าเป็นรายปี มีเพดานแยกคือรวมไม่เกินค่าเช่า 1 ปี ซึ่งแทบไม่เจอในหอพักและห้องเช่ารายเดือน ส่วนหอที่ไม่แน่ใจว่าต้องจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก หรือไม่ ดูเกณฑ์ที่ หอพักต้องจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก 2558 ไหม
ตัวอย่าง: เก็บแบบไหนผ่าน แบบไหนเกิน (ห้องเช่าตามประกาศ สคบ.)
| รูปแบบที่เก็บตอนเข้าอยู่ | ค่าเช่า 3,500 | ค่าเช่า 4,500 | ค่าเช่า 6,000 | ผล |
|---|---|---|---|---|
| ประกัน 1 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน (รวม 2 เดือน) | 7,000 | 9,000 | 12,000 | ✓ อยู่ในเพดาน |
| ประกัน 2 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน (รวม 3 เดือน) | 10,500 | 13,500 | 18,000 | ✓ อยู่ในเพดาน (เต็มเพดานพอดี) |
| ประกัน 1 เดือน + ล่วงหน้า 2 เดือน (รวม 3 เดือน) | 10,500 | 13,500 | 18,000 | ✓ อยู่ในเพดาน (เต็มเพดานพอดี) |
| ประกัน 2 เดือน + ล่วงหน้า 2 เดือน (รวม 4 เดือน) | 14,000 | 18,000 | 24,000 | ✕ เกินเพดาน 1 เดือน |
| ประกัน 3 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน (รวม 4 เดือน) | 14,000 | 18,000 | 24,000 | ✕ เกินเพดาน 1 เดือน |
ถ้าเก็บเกิน ข้อสัญญาส่วนที่เกินใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และมีโทษตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค ทางที่นิยมและปลอดภัยคือ ประกัน 1 เดือน + ล่วงหน้า 1 เดือน ไม่ว่าจะเก็บสูตรไหน ให้ออกใบรับเงินแยกสองก้อน ระบุว่าก้อนไหนคือ "เงินประกันการเช่า" ก้อนไหนคือ "ค่าเช่าล่วงหน้า" เพราะปลายทางของเงินสองก้อนนี้ต่างกัน ค่าเช่าล่วงหน้านำไปตัดเป็นค่าเช่า ส่วนเงินประกันคืนหลังตรวจห้องตอนย้ายออก
หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้
หลักคือ หักได้เฉพาะ “ค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไปเพื่อแก้ไขความเสียหาย” ที่เกิดจากผู้เช่า และแบบสัญญามาตรฐานข้อ 11 ยังเขียนไว้ชัดว่า ผู้เช่า ไม่ต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย
| ✓ หักได้ (ถ้ามีหลักฐาน) | ✕ หักไม่ได้ |
|---|---|
| ผนังถูกเจาะรูแขวนทีวี/ชั้นวาง ต้องฉาบและทาสีเฉพาะจุด | สีผนังซีดหรือเหลืองตามอายุการใช้งาน |
| กระจก มุ้งลวด บานประตูแตกหักจากการใช้ผิดวิธี | ยางขอบตู้เย็น ลูกยางก๊อกน้ำเสื่อมตามอายุ |
| ทำกุญแจหาย ต้องเปลี่ยนลูกบิดหรือทำคีย์การ์ดใหม่ | ก๊อกน้ำหยด ชักโครกซึม จากการใช้งานปกติ |
| คราบสี กลิ่นบุหรี่ คราบสัตว์เลี้ยงที่ต้องทำความสะอาดพิเศษ | ค่าทำความสะอาดเหมาจ่ายทุกห้องโดยไม่ดูสภาพจริง |
| ขยะหรือของที่ทิ้งไว้ในห้อง ต้องจ้างขนทิ้ง | แอร์ตัน/คอมเพรสเซอร์เสียเองตามอายุเครื่อง |
| อุปกรณ์ตามใบตรวจรับสภาพห้องหายไป | ความเสียหายจากน้ำรั่วจากชั้นบนหรือเหตุสุดวิสัย |
ข้อสังเกตสำคัญ: การหักต้องอิงค่าใช้จ่ายที่ เสียไปจริง ไม่ใช่ราคาที่ตั้งเอง เช่น ถ้าจ้างช่างทาสีเฉพาะจุด 800 บาท ก็หัก 800 บาท ไม่ใช่หักค่าทาสีทั้งห้อง 3,500 บาท เพราะส่วนที่เกินคือการปรับปรุงห้องของเจ้าของเอง
ตัวอย่างคำนวณ: ห้องเช่า 4,500 บาท/เดือน
ผู้เช่าจ่ายตอนเข้าอยู่: เงินประกัน 9,000 บาท (2 เดือน) + ค่าเช่าล่วงหน้า 4,500 บาท (1 เดือน) = 13,500 บาท หรือ 3 เดือนพอดี ซึ่งเป็นเพดานสูงสุดที่ประกาศยอมให้เก็บสำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น
| รายการตอนปิดห้อง | บาท |
|---|---|
| เงินประกันที่รับไว้ | 9,000 |
| หัก · ซ่อมผนังที่เจาะรูแขวนทีวี (ใบเสร็จช่าง) | −800 |
| หัก · เปลี่ยนลูกบิดประตู กุญแจหาย | −350 |
| หัก · เปลี่ยนมุ้งลวดที่ขาดจากการใช้งานผิดวิธี | −450 |
| คืนผู้เช่า | 7,400 |
ถ้าตรวจแล้วห้องปกติ ไม่มีอะไรต้องหัก กำหนดจะสั้นลงเหลือ 7 ต.ค. 2569 และควรโอนวันที่ตรวจเสร็จเลย เพราะทุกวันที่ช้าคือความเสี่ยงเรื่องรีวิวและการร้องเรียน
ขั้นตอนคืนเงินประกันให้จบใน 7 วัน โดยไม่มีเรื่อง
- ทำใบตรวจรับสภาพห้องตั้งแต่วันเข้าอยู่ — แบบสัญญามาตรฐานข้อ 9 บังคับให้แนบท้ายสัญญาและส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ ตอนหักเงินคุณแทบไม่มีอะไรยืนยันว่าห้องเดิมสภาพไหน
- นัดวันตรวจห้องพร้อมผู้เช่า — ตรวจต่อหน้ากันแล้วถ่ายรูปจุดที่มีปัญหา ให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบในวันนั้น ตัดปัญหา "ตอนย้ายออกยังดีอยู่"
- ขอใบเสนอราคาหรือใบเสร็จของจริง — หักตามตัวเลขในเอกสาร ไม่ใช่ตัวเลขที่คิดเอง เก็บไฟล์ไว้อย่างน้อย 1 ปี
- ทำใบแจ้งคืนเงินประกัน 1 ใบ — แจกแจงเงินประกันที่รับไว้ ค่าเสียหายแต่ละรายการพร้อมหลักฐาน หนี้ค้าง (ถ้ามี) และยอดคืนสุทธิ ส่งให้ผู้เช่าก่อนโอน ใช้แบบฟอร์มในหัวข้อถัดไปได้เลย
- ถามช่องทางรับเงินเป็นลายลักษณ์อักษร — เลขบัญชีหรือพร้อมเพย์ที่ผู้เช่าแจ้ง แล้วโอนตามนั้น ค่าธรรมเนียมเป็นของเจ้าของหอตามข้อ 10
- เก็บสลิปโอนไว้คู่กับใบแจ้งคืนเงินประกัน — ถ้าถูกร้องเรียนภายหลัง สองใบนี้จบเรื่องได้ในนัดเดียว
แบบฟอร์มใบแจ้งคืนเงินประกันและรายการหัก (ลอกไปใช้ได้)
ใบเดียวที่เจ้าของหอส่งให้ผู้เช่าก่อนโอน มี 4 ส่วน คือ ข้อมูลสัญญา รายการหักพร้อมหลักฐาน ยอดคืนกับกำหนดวันโอน และช่องให้ผู้เช่ารับทราบหรือโต้แย้งเป็นรายบรรทัด ตัวเลขด้านล่างใช้ห้องเดียวกับตัวอย่างคำนวณข้างบน
ผู้ให้เช่า: (ชื่อหอ / ชื่อ-นามสกุล) · ผู้เช่า: (ชื่อ-นามสกุล) · ห้อง 401 · สัญญาเลขที่ 1234/2569
วันที่สัญญาสิ้นสุด: 30 ก.ย. 2569 · วันที่รับห้องและกุญแจคืน: 30 ก.ย. 2569 · ผู้ตรวจห้อง: ……………
| ที่ | รายการ | หลักฐานที่แนบ | บาท |
|---|---|---|---|
| ก | เงินประกันที่รับไว้ | ใบรับเงินเลขที่ … ลงวันที่ … | 9,000 |
| 1 | ซ่อมผนังที่เจาะรูแขวนทีวี ฉาบและทาสีเฉพาะจุด | รูปถ่าย 2 รูป · ใบเสร็จช่างเลขที่ … | −800 |
| 2 | เปลี่ยนลูกบิดประตู กุญแจหาย | ใบเสร็จเลขที่ … | −350 |
| 3 | เปลี่ยนมุ้งลวดที่ขาดจากการใช้งานผิดวิธี | รูปถ่าย 1 รูป · ใบเสร็จเลขที่ … | −450 |
| ข | รวมรายการหัก (1–3) | 1,600 | |
| ค | ยอดคืนสุทธิ (ก − ข) | 7,400 |
วิธีคืนเงิน: โอนเข้าพร้อมเพย์/บัญชีที่ผู้เช่าแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร ………… ภายในวันที่ 14 ต.ค. 2569 · ค่าธรรมเนียมโอนผู้ให้เช่ารับผิดชอบ
ผู้เช่า: ☐ รับทราบและเห็นด้วยทุกรายการ ☐ ไม่เห็นด้วยรายการที่ …… เพราะ ……………
ลงชื่อผู้เช่า …………… วันที่ …… / ลงชื่อผู้ให้เช่า …………… วันที่ ……
หัวใจของใบนี้คือ "แจกแจงทีละบรรทัดพร้อมหลักฐาน" ผู้เช่าที่เห็นตัวเลขมีที่มาแทบไม่มีใครเถียง ส่วนคนที่เถียงก็เถียงได้เฉพาะรายการที่ระบุไว้ ไม่ใช่ทั้งก้อน ถ้าผู้เช่าติ๊กไม่เห็นด้วยบางรายการ ให้โอนส่วนที่ไม่มีข้อโต้แย้งให้ทันกำหนดก่อน แล้วค่อยคุยรายการที่เหลือ ถ้ามีค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟค้าง ให้เพิ่มเป็นบรรทัดของตัวเองแยกจากค่าเสียหาย
ข้อความแจ้งผู้เช่าทาง LINE (ส่งพร้อมใบแจ้ง)
เรียนคุณ…… ห้อง 401 หอตรวจห้องเมื่อวันที่ 30 ก.ย. 2569 เรียบร้อยแล้ว ไม่พบความเสียหาย จะโอนคืนเงินประกันเต็มจำนวน 9,000 บาท เข้าบัญชีที่แจ้งไว้ภายในวันที่ 7 ต.ค. 2569 รบกวนยืนยันเลขบัญชีหรือพร้อมเพย์อีกครั้ง โอนแล้วจะส่งสลิปให้ในแชทนี้ ขอบคุณที่พักกับเราครับ/ค่ะ
เรียนคุณ…… ห้อง 401 จากการตรวจห้องเมื่อวันที่ 30 ก.ย. 2569 มีรายการซ่อม 3 รายการ รวม 1,600 บาท ตามใบแจ้งคืนเงินประกัน รูปถ่าย และใบเสร็จที่แนบมานี้ ยอดคืนสุทธิ 7,400 บาท จะโอนเข้าบัญชีที่แจ้งไว้ภายในวันที่ 14 ต.ค. 2569 ถ้ามีรายการไหนไม่เห็นด้วย แจ้งกลับในแชทนี้ได้เลยครับ/ค่ะ
ใบตรวจรับสภาพห้องต้องมีอะไรบ้าง
เอกสารแนบท้ายของแบบสัญญามาตรฐานที่ สคบ. เผยแพร่ ใช้ตารางรายการทรัพย์สินพร้อมช่อง "ปกติ / ไม่ปกติ (ระบุ)" และจำนวน ครอบคลุม 21 รายการ ลอกไปใช้ได้เลย
| กลุ่ม | รายการในแบบของ สคบ. |
|---|---|
| โครงสร้าง/ผิวห้อง | ประตู–ลูกบิด · หน้าต่าง · พื้นห้องนอน/ห้องน้ำ/ระเบียง · ผนัง · ฝ้าเพดาน |
| เฟอร์นิเจอร์ | เก้าอี้ · โต๊ะ/เครื่องแป้ง · ตู้เสื้อผ้า · เตียงนอน/ที่นอน |
| เครื่องใช้ไฟฟ้า | เครื่องปรับอากาศ · พัดลม · ไฟฟ้าห้องนอน/ห้องน้ำ/ระเบียง (ระบุจำนวนหลอด) · โทรศัพท์ · กล่องรับสัญญาณอินเทอร์เน็ต |
| สุขภัณฑ์ | อ่างล้างมือ/ก๊อกน้ำ · ฝักบัว/ก๊อกน้ำ · ชักโครก/ฝาชักโครก · ท่อน้ำทิ้ง |
| มิเตอร์ | มิเตอร์น้ำประปา · มิเตอร์ไฟฟ้า (จดเลขวันเข้า–วันออกไว้ด้วย) |
| อื่น ๆ | ช่องว่างให้เติมของที่หอนั้นมีเพิ่ม เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น ตู้เย็น คีย์การ์ด |
ช่องมิเตอร์สำคัญกว่าที่คิด เพราะยอดค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้ายมักเป็นตัวจุดเถียงตอนคืนเงินประกัน จดเลขมิเตอร์วันย้ายออกต่อหน้าผู้เช่าแล้วออกบิลใบสุดท้ายทันที ดูวิธีคิดที่ถูกกฎหมายได้ที่ ค่าไฟหอพักเก็บได้หน่วยละกี่บาท 2569 และ ค่าน้ำหอพักคิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569
3 เรื่องที่เจ้าของหอเข้าใจผิดบ่อย
1. "หักค่าทำความสะอาด 500 ทุกห้อง" ไม่มีฐานตามประกาศ
ถ้าห้องสกปรกเกินการใช้งานปกติจนต้องจ้างทำความสะอาดพิเศษ หักตามที่จ่ายจริงได้ แต่การหักเหมาทุกห้องโดยไม่ดูสภาพ เท่ากับผลักภาระการเตรียมห้องให้ผู้เช่ารายเก่า ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับความเสียหาย ทางที่ปลอดภัยกว่าคือคิดต้นทุนส่วนนี้เข้าไปในค่าเช่าตั้งแต่แรก
2. "ย้ายออกก่อนครบสัญญา ริบเงินประกันทั้งก้อน" ใช้ไม่ได้
ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าทั้งก้อนใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมแล้ว สิ่งที่เรียกได้คือค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้จริงเท่านั้น เงื่อนไข 3 ข้อที่ผู้เช่าออกก่อนกำหนดได้ และวิธีคิดค่าเสียหายเมื่อไม่เข้าเงื่อนไข อยู่ใน ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา — ริบเงินประกันได้ไหม บอกเลิกสัญญายังไงให้ถูก
3. หนี้ค้างกับค่าเสียหายเป็นคนละก้อน
ข้อ 10 พูดถึงการหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไข "ความเสียหาย" เป็นหลัก ถ้าจะหักค่าเช่าหรือค่าน้ำค่าไฟที่ค้างด้วย ให้เขียนไว้ในสัญญาให้ชัดว่าเงินประกันใช้ประกันการชำระเงินเหล่านี้ และแยกบรรทัดในใบแจ้งคืนเงินประกัน อย่ารวบเป็นก้อนเดียวว่า "หักหมด" วิธีปิดบิลใบสุดท้ายเมื่อผู้เช่าออกกลางเดือนอยู่ใน ผู้เช่าย้ายออกกลางเดือน คิดค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ และยอดค้างยกมายังไง
อยากได้สัญญาที่มีข้อเงินประกันเขียนถูกตั้งแต่ต้น โหลดได้ที่ แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 ตาม สคบ. (Word/PDF) หรืออ่านเช็กลิสต์ตรวจสัญญาทั้งฉบับที่ สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง
เจ้าของหอไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าทำอะไรได้บ้าง
หัวข้อนี้เขียนให้ผู้เช่าอ่าน และให้เจ้าของหอเห็นว่าอีกฝั่งมีทางไปต่ออย่างไร ถ้าเลยกำหนด 7 หรือ 14 วันแล้วยังไม่ได้เงิน ให้เดินตามลำดับนี้
- เช็กวันครบกำหนดให้ชัดก่อน — นับเป็นวันปฏิทินจากวันที่สัญญาสิ้นสุดและคืนห้องพร้อมกุญแจแล้ว ถ้ายังไม่ได้แจ้งเลขบัญชีรับเงินเป็นลายลักษณ์อักษร ให้แจ้งทันที
- ขอรายการหักเป็นลายลักษณ์อักษร — ถ้าเจ้าของบอกว่ามีค่าเสียหาย ขอใบแจกแจงทีละรายการพร้อมรูปถ่ายและใบเสร็จ รายการที่เป็นการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดตามข้อ 11 ของแบบสัญญามาตรฐาน
- ทวงเป็นหนังสือหรือข้อความที่เก็บหลักฐานได้ — ระบุวันที่สัญญาสิ้นสุด วันที่คืนห้อง ยอดเงินประกัน บัญชีรับเงิน และวันที่ขอให้โอน ใช้ข้อความตัวอย่างด้านล่างได้
- ร้องเรียน สคบ. — สายด่วน 1166 เว็บไซต์ complaint.ocpb.go.th หรือแอป OCPB Connect และขอคำปรึกษาจากสภาองค์กรของผู้บริโภคที่ 1502 ได้อีกทาง ทั้งหมดไม่มีค่าใช้จ่าย
- ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค — พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 ให้ผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมในการยื่นฟ้อง (มาตรา 18) และฟ้องด้วยวาจาได้ โดยเจ้าพนักงานคดีของศาลเป็นผู้บันทึกคำฟ้องให้ (มาตรา 20) เรียกดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 5 ต่อปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 ไปพร้อมกันได้
เรียนคุณ…… ผู้ให้เช่า ดิฉัน/ผม …… ผู้เช่าห้อง …… สัญญาเช่าสิ้นสุดและคืนห้องพร้อมกุญแจแล้วเมื่อวันที่ …… ครบกำหนดคืนเงินประกันเมื่อวันที่ …… แต่ยังไม่ได้รับเงิน จึงขอให้โอนคืนเงินประกันจำนวน …… บาท เข้าบัญชี …… ภายในวันที่ …… หากมีรายการหัก ขอใบแจกแจงรายการพร้อมรูปถ่ายและใบเสร็จด้วยครับ/ค่ะ
| หลักฐานที่ผู้เช่าควรมี | ใช้ยืนยันอะไร |
|---|---|
| สัญญาเช่า และใบรับเงินประกันหรือสลิปโอน | วางเงินประกันไว้เท่าไร เมื่อไร |
| ใบตรวจรับสภาพห้องวันเข้าอยู่ พร้อมรูปถ่าย | สภาพห้องก่อนเข้าอยู่ |
| รูปหรือวิดีโอวันคืนห้อง และเลขมิเตอร์วันย้ายออก | สภาพห้องตอนคืน และค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย |
| ข้อความหรือหนังสือแจ้งย้ายออก และหลักฐานคืนกุญแจ | วันที่สัญญาสิ้นสุดและวันคืนห้อง ซึ่งเป็นจุดเริ่มนับ 7 / 14 วัน |
| ข้อความแจ้งเลขบัญชี และข้อความทวง | แจ้งช่องทางรับเงินและทวงถามแล้วเมื่อไร |
ฝั่งเจ้าของหอ: คืนช้าหรือไม่คืน เสี่ยงอะไร
- ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศ ใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ — เขียนไว้ก็เหมือนไม่ได้เขียน
- ฝ่าฝืนประกาศธุรกิจควบคุมสัญญามีโทษตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค จำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
- หอพักที่จดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ไม่คืนเงินประกันตามกำหนด มีโทษปรับไม่เกิน 10,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 1,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน (มาตรา 80)
- ต้นทุนที่เจ็บกว่าค่าปรับคือรีวิวหอ — เรื่องเงินประกันไม่คืนเป็นหนึ่งในคอมเมนต์ที่ผู้เช่าใหม่อ่านก่อนตัดสินใจเสมอ
คำถามที่พบบ่อย
เงินประกันหอพัก ห้องเช่า ต้องคืนผู้เช่าภายในกี่วัน?
ถ้าผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหาย ต้องคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว ถ้ามีความเสียหายและผู้ให้เช่าหักค่าใช้จ่ายในการซ่อมแล้ว ต้องคืนเงินประกันส่วนที่เหลือภายในสิบสี่วันนับแต่วันเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการนำส่งเงินคืน เช่น ค่าโอน เป็นภาระของผู้ให้เช่า ตามข้อ 10 ของแบบสัญญามาตรฐานที่ สคบ. เผยแพร่ เกณฑ์นี้ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าตั้งแต่สามหน่วยขึ้นไป
7 วันคือวันทำการหรือวันปฏิทิน?
เป็นวันปฏิทิน ตัวบทเขียนว่า ภายในเจ็ดวัน และ ภายในสิบสี่วัน ไม่มีคำว่าวันทำการ เสาร์อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์จึงนับรวมด้วย ถ้าสัญญาสิ้นสุดและรับห้องคืนวันที่ 30 กันยายน กรณีไม่มีความเสียหายต้องคืนภายในวันที่ 7 ตุลาคม และกรณีหักค่าเสียหายแล้วต้องคืนภายในวันที่ 14 ตุลาคม
เงินประกันหอพัก ห้องเช่า เก็บได้สูงสุดกี่เดือน?
ตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าของสัญญาเช่าระยะสั้นต้องไม่เกินสามเดือนของค่าเช่า จึงเก็บเงินประกัน 2 เดือนบวกค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนได้ เพราะรวมกันเท่ากับสามเดือนพอดี แต่เก็บ 2 บวก 2 หรือ 3 บวก 1 ไม่ได้ ถ้าเก็บเกิน ข้อสัญญาส่วนที่เกินใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และผู้ให้เช่าเสี่ยงโทษตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค จำคุกไม่เกินหนึ่งปี ปรับไม่เกินสองแสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ ส่วนหอพักที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 ใช้เกณฑ์อีกชุดหนึ่ง คือเงินประกันไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือน
หักค่าทำความสะอาดห้องจากเงินประกันได้ไหม?
หักได้เฉพาะเมื่อเป็นความสกปรกหรือความเสียหายที่เกินการใช้งานตามปกติ เช่น คราบสีพ่นบนผนัง กลิ่นและคราบจากการเลี้ยงสัตว์ หรือขยะที่ทิ้งไว้เต็มห้อง และต้องหักตามค่าใช้จ่ายที่เสียไปจริงพร้อมแสดงหลักฐาน ส่วนการเก็บค่าทำความสะอาดเหมาจ่ายทุกห้องโดยไม่ดูสภาพจริงถือเป็นการหักที่ไม่มีฐานตามประกาศ เพราะการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติเป็นภาระของผู้ให้เช่า
หักค่าเช่าค้างหรือค่าน้ำค่าไฟค้างจากเงินประกันได้ไหม?
ข้อ 10 ของแบบสัญญามาตรฐานพูดถึงการหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไขความเสียหายเป็นหลัก ส่วนหนี้ค้างชำระเป็นหนี้คนละก้อน ทางปฏิบัติที่ปลอดภัยคือเขียนไว้ในสัญญาให้ชัดว่าเงินประกันใช้ประกันการชำระค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคด้วย แล้วตอนคืนเงินให้แสดงหนี้ค้างและค่าเสียหายแยกบรรทัดในใบแจ้งคืนเงินประกัน ให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบก่อนหัก และคืนส่วนที่เหลือตามกำหนดเวลาเดิม
ผู้เช่าขอใช้เงินประกันแทนค่าเช่าเดือนสุดท้ายได้ไหม?
ทำได้ต่อเมื่อเจ้าของหอยินยอม เพราะเงินประกันกับค่าเช่าล่วงหน้าเป็นเงินคนละก้อน ค่าเช่าล่วงหน้าคือเงินที่นำไปตัดเป็นค่าเช่า ส่วนเงินประกันตามข้อ 10 ของแบบสัญญามาตรฐานเป็นเงินที่คืนเมื่อสัญญาสิ้นสุดและผู้ให้เช่าได้ตรวจความเสียหายของห้องแล้ว ถ้าผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายเอง ยอดนั้นจะเป็นค่าเช่าค้างชำระ และเจ้าของหอจะไม่เหลือหลักประกันสำหรับค่าเสียหายที่พบตอนตรวจห้อง หากทั้งสองฝ่ายตกลงให้ทำแบบนั้น ควรทำเป็นหนังสือ ระบุยอดที่นำไปตัดเป็นค่าเช่าและยอดเงินประกันที่เหลือให้ชัด
เจ้าของหอไม่คืนเงินประกัน ผู้เช่าต้องทำอย่างไร?
เริ่มจากตรวจว่าครบกำหนดเจ็ดวันหรือสิบสี่วันแล้วจริง และได้แจ้งเลขบัญชีรับเงินเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว จากนั้นทวงเป็นหนังสือหรือข้อความที่เก็บหลักฐานได้ ระบุวันที่สัญญาสิ้นสุด วันที่คืนห้อง ยอดเงินประกัน และวันที่ขอให้โอน ถ้ามีการหักให้ขอรายการหักพร้อมรูปถ่ายและใบเสร็จ หากยังไม่ได้เงินคืน ร้องเรียนสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้ที่สายด่วน 1166 เว็บไซต์ complaint.ocpb.go.th หรือแอป OCPB Connect และปรึกษาสภาองค์กรของผู้บริโภคที่ 1502 ทางสุดท้ายคือฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค ซึ่งผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมในการยื่นฟ้อง และฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีของศาลได้ ตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551
ให้ระบบจำวันคืนเงินประกันแทนคุณ
เก็บยอดเงินประกันรายห้อง ออกใบสรุปยอดปิดห้องพร้อมค่าเสียหายและหนี้ค้าง ส่งเข้า LINE ผู้เช่า — หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา
- แบบสัญญามาตรฐานสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) เผยแพร่โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — ข้อ 7 เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า · ข้อ 9 หลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร · ข้อ 10 การคืนเงินประกัน 7 วัน / 14 วัน · ข้อ 11 ความรับผิดของผู้เช่า · ข้อ 13 การบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด (สคบ.)
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง วันที่ 6 มิถุนายน 2568 มีผล 4 กันยายน 2568 (ไฟล์ประกาศจาก สคบ.)
- สภาองค์กรของผู้บริโภค — สรุปสาระประกาศคุมสัญญาห้องเช่า: ห้ามเก็บเงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือน และห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าแม้ผู้เช่ายินยอม
- เพดานเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าของสัญญาเช่าระยะยาวที่ชำระค่าเช่ารายปี (ไม่เกินค่าเช่า 1 ปี) — สรุปสาระประกาศ พ.ศ. 2568 โดย Tilleke & Gibbins (tilleke.com)
- พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 — มาตรา 10 ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกินสามเดือน · มาตรา 11 เงินประกันไม่เกินค่าเช่าหนึ่งเดือนและการคืนเมื่อสัญญาสิ้นสุด · มาตรา 80 โทษกรณีไม่คืน (ตัวบท · สรุปโดย iLaw)
- พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 — มาตรา 18 ผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียม · มาตรา 20 ฟ้องด้วยวาจาหรือเป็นหนังสือก็ได้ (ตัวบทหมวด 2 · ขั้นตอนฟ้องคดีผู้บริโภค)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 ประกอบมาตรา 7 — ดอกเบี้ยผิดนัดร้อยละ 5 ต่อปี (แก้ไขโดยพระราชกำหนด มีผล 11 เม.ย. 2564)
- สคบ. สายด่วน 1166 · ร้องเรียนออนไลน์ complaint.ocpb.go.th · แอป OCPB Connect · สภาองค์กรของผู้บริโภค 1502
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กรณีมีข้อพิพาทควรยึดข้อความในสัญญาของคุณและตัวประกาศเป็นหลัก